Los acuerdos que necesitan unanimidad de la Junta de propietarios serán aquellos que pretendan modificar las reglas esenciales del Título constitutivo.

Con el presente artículo pretendemos aclarar algunas cuestiones relativas a la siempre polémica pregunta, de cuándo se necesita la unanimidad de la Junta de propietarios de la Comunidad para adoptar acuerdos.

Con el cambio legislativo de la Ley de Propiedad Horizontal efectuado en junio de 2013, se han producido algunas variaciones en esta cuestión, que merece la pena comentar:

Abogado Francisco Sevilla Cáceres

El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (en su actual redacción) establece la exigencia de la unanimidad de la Junta de propietarios para aprobar los siguientes acuerdos: “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación“.

Este precepto es la piedra angular de la “unanimidad” en los acuerdos tomados por la Comunidad. Ahora bien, del resto del texto de la Ley de Propiedad Horizontal, podemos extraer algunas otras referencias tanto a la exigencia de esa unanimidad de la Junta de propietarios, como a la inversa, es decir, qué cuestiones que afectan al Título constitutivo no requerirán de la unanimidad.

A la vista de esto, haremos una relación lo más detallada posible (aunque seguro que se me escapa algo) de los acuerdos que exigen unanimidad y aquellos acuerdos que afectando al Título constitutivo no la necesitarían:

A) Acuerdos que necesitan unanimidad de la Junta de propietarios:

1.-  Todos aquellos que pretendan modificar las reglas esenciales del Título constitutivo o de los Estatutos, como por ejemplo la modificación de las cuotas de participación o prohibir que los locales del edificio puedan desarrollar algún tipo de actividad comercial, si en el Título no existía dicho impedimento.

Cuando el acuerdo se refiere a la modificación de las cuotas de participación, como hemos dicho, necesita la unanimidad de la Junta de propietarios. Si no se consigue esta por la falta de voto de algún vecino existe la posibilidad de solicitar la aprobación del mismo mediante la interposición de un procedimiento judicial, impidiendo de esta forma que uno sólo de los propietarios pueda imponer su voluntad sobre el resto de los componentes de la Comunidad.

2.-  Cuando la instalación de nuevas infraestructuras (ejemplo: telecomunicaciones o energías renovables) provoque una alteración sustancial del edificio, ponga en riesgo su seguridad  o sea contraria, de forma clara y patente, a la estética del edificio.

3.-  En asuntos relativos a obras de acceso y movilidad de personas con discapacidad, si bien no se requiere la unanimidad, considero que siempre que las obras que se vayan a realizar supongan una grave pérdida del uso de otros elementos comunes o perjuicio directo sobre algunos vecinos en concreto, se requerirá la unanimidad de la Junta de propietarios o al menos el voto favorable de esos perjudicados.

4.-  Cuando la instalación del nuevo ascensor requiera una modificación de la configuración del edificio. En este supuesto, se requeriría la unanimidad de la Junta de propietarios o al menos (es una cuestión discutida) la autorización de los propietarios que se vean afectados en sus derechos de manera directa.

Si la instalación es compatible con la configuración del edificio y no cuenta con la oposición de los propietarios a los que le afectara directamente la instalación del ascensor, el acuerdo no requerirá de dicha unanimidad.

5.-  Se exige la unanimidad cuando la Comunidad de propietarios pretende el arrendamiento de elementos comunes que tengan asignado un uso o servicio específico en el Título constitutivo.  Ejemplo: la terraza común tiene asignado como uso o servicio específico común, el que pueda ser utilizada por los propietarios como tendedero. Si va a ser arrendada la terraza a una empresa para que instale un letrero de publicidad en la cubierta, si dicho uso como tendero se ve limitado, requerirá de unanimidad.

Si el elemento común no tiene asignado un uso específico podrá ser arrendado si cuenta con el voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que a su vez, representen las 3/5 de las cuotas de participación del total del edificio.

6.-  La desafectación de elementos comunes necesita la unanimidad de la Junta de propietarios. Ejemplo: Si queremos desafectar para que la Comunidad de propietarios pueda posteriormente vender la vivienda destinada antiguamente a la residencia del portero (que ya no  constituye un servicio de la Comunidad) necesitaremos la unanimidad de la Junta de propietarios, ya que posteriormente la conversión de ese elemento común en privativo va a suponer una modificación de las cuotas de participación del Título constitutivo, al tener que asignarle un coeficiente individual.

B) Acuerdos atinentes al Título constitutivo que no exigen unanimidad:

Aunque como hemos dicho, casi todo lo que afecte al Título constitutivo va a necesitar de la unanimidad, existen una serie de acuerdos que no la requieren, como serían:

1.-  Supresión o creación del servicio de portería o conserjería que figurase como servicio en el Título y que posteriormente la Comunidad considera eliminar. En este caso el acuerdo de aprobación requiere los 3/5 de los propietarios que a su vez representen los 3/5 de las cuotas de participación. (Art. 17, regla 3ª LPH)

2.-  La supresión o creación de otros servicios comunes, por ejemplo el servicio de limpieza, aunque figurase descrito en el Título constitutivo. En este caso como en el anterior, el acuerdo favorable  exigiría los 3/5 de los propietarios que a su vez representen los 3/5 de las cuotas de participación. (Art. 17, regla 3ª LPH)

3.-  La construcción de un garaje o piscina. Este asunto es más dudoso, entre la exigencia de la unanimidad o la de la aprobación del acuerdo por esa mayoría doble de los 3/5 de propietarios y cuotas de participación. Aunque siguiendo al Tribunal Supremo, podríamos decir que: “la construcción de una piscina en elementos comunes, sujetos al régimen de la Propiedad Horizontal, no es un servicio de interés general y necesita la unanimidad de todos los comuneros, siendo insuficiente la regla de los tres quintos para su aprobación“.